リノベーションのすすめ
賃貸経営のオーナー様にとって、昨今の住宅事情は大変厳しいものになってきております。
国土交通省が発表したガイドライン等により、お部屋の瑕疵に対するオーナー様の負担割合が大きくなり、新築マンションが次々と建設され、それに反比例するように入居希望者が年々減少・・・。
だからと言って大事な資産を遊ばせる訳にもいかず、不本意な条件にて契約せざるを得ない状況が続いているオーナー様も少なくありません。
そこで弊社ではお部屋をリノベーション（全面改装）して、数あるオーナー様のご心配のいくつかを軽減していこうと考えております。
オーナー様のご心配事
1空室
上記でもお伝えしてるとおり、新築のマンション・アパート建設と入居希望者の減少により、年数を経過したお部屋は一度空室になるとそれが長期にわたる心配がついて回ります。多少綺麗にしたところで使用感・中古感は払拭できません。また、これまでは『水廻りを綺麗にしておけば』とか、『浴室とトイレを別にすれば』という部分的な工事を経ればある程度は入居を期待できましたが、ここ最近はその中途半端な感じを敬遠する入居者も目立ち始めております。
そこでやむなく『賃料を下げる』、『敷金・礼金の減額』を検討せざるを得ない状況です。
2設備等の劣化
お部屋にはたくさんの設備機器が設置してあります。給湯器・エアコン・流し台・換気扇類・ユニットバス・便器 等々・・・
これらの設備機器は大抵１０年から１５年で調子が悪くなってしまいます。いわゆる耐用年数を超えてしまうと、『いつ壊れるか判らない』という不安が常に付きまといます。
更に、床下には水道配管・壁の中には電気配線・天井裏には空調配管など滅多な事ではメンテナンス出来ない設備がたくさんあります。
例えば、給湯管（銅管）の腐食による漏水事故や漏電によるボヤ騒ぎなど、目に見えないところで起こる瑕疵は発生を止めることなどできません。
ご入居者様がいる場合、復旧の際その方にご協力を頂かねばなりませんが皆さん昼間は仕事等でお部屋にいることが少なく、いつまでも工事ができないことによってご入居者様との信頼関係にもヒビが入りかねません。またご入居者様の財産等に損害を与えてしまった場合は、その損害を賠償しなくてはならなくなり被害が大きい場合は一時仮住まいへのご転居等、オーナー様の負担は更に増えることになります。
3管理・運営、資産価値の下落
お部屋に中古感や使用感があると、いくら衛生的に管理していても同じような条件で新築物件や築浅物件と比べた場合、残念ながらどうしても見劣りしてしまいます。結果入居希望者の選択から外れてしまい空室期間がいたずらに長くなってしまう危険があります。
そうなると賃料・敷金・礼金の検討をせざるを得なくなり経営計画に大きなダメージを受けたり、そもそも入居者が付かないという最悪の事態もあり得ます。未入居＝無収入ですから、オーナー様にとっては死活問題となるでしょう。
リノベーション工事とは、専有部分にある天井・壁・床・設備部材等々を一旦全て撤去して躯体が見える状態（スケルトン状態）にし、一からお部屋を作り直す事です。（建物の状況によりスケルトンの状態に差異があります。）
工事にはそれなりの費用が発生しますが、工事費自体は数年で回収できますし、改修後も実際の築年数の際に想定されるリフォームや原状回復工事等の工事費用より少ない金額で次の入居者へお貸しすることができます。
リノベーション工事によるオーナー様のメリット
1空室危機の減少
お部屋のなかは新築同様に生まれ変わるので、他の新築・築浅物件にも見劣りしません。加えて、条件によっては工事後の賃料を以前より高く設定することも可能になります。
工事直後は収支的には良いとは言えませんが、長期空室リスクの減少で安定した賃料収入を見込めることから、計画的な賃貸経営のお役にたてることと思います。
2設備不良の減少
工事をすれば当然設備機器類も新品ですから、１０年単位での計画を立てることができます。更に上記でも申し上げております通り、普段目に見えない配管や配線も交換します。なので、例えば給湯管（銅管）を架橋ポリエチレン管に交換することによって、銅管の腐食の様な事故はほぼなくなります。（ゼロではありません）このように安全性の高い部材で施工することにより、オーナー様のご面倒事を少なくできると思われます。
工事後は条件にもよりますが、多くの場合賃料を上げることが期待できます。そして事情により物件を手放す場合でも、より高い値段で売却することも期待できます。
長期空室の危険が軽減され資産価値も上がり、また、落ち着いて賃貸経営ができることでオーナー様にとって今後の経営計画にたくさんの選択肢が見つかることになるでしょう。
弊社取扱い物件具体例
Aマンション 工事時の築年数36年 １ルーム ２４㎡ 駅徒歩２分 横浜市鶴見区
旧賃料 ￥58,000 新賃料 ￥65,000 工事費 約380万円
工事後の稼働状況 ５年間で退去が１度ありましたが、原状回復工事期間中のみの空室
（約3週間程度）です。
Bマンション 工事時の築年数38年 １K ２６㎡ 駅徒歩７分 東京都江東区
購入金額890万円 売却金額1340万円 工事費 約380万円
上階からの漏水により施工せざるをえない状態になり、工事の為仮住まいお引っ越し後、
工事して、そのまま売却されました。
（実際の工事は上階オーナー様からの損害賠償により当該お部屋のオーナー様の
工事費負担はありませんでした）
Cマンション 築年数32年 1Ｒ 23㎡ 駅徒歩8分 東京都目黒区
工事検討中（H28,11時点）試算10年間
未工事の場合
賃料 ￥60,000 / 月 × 12か月 ＝ ￥720,000
長期空室想定（工事期間含む） 述べ 30か月 ⇒ 収入 ￥5,400,000
原状回復等 リフォーム工事 ￥600,000 × 2 回 ＝ ￥1,200,000
不動産管理料等 ￥60,000 × 5％ ＝ ￥3,000
120か月 × ￥3,000 ＝ ￥360,000
収支 ￥5,400,000 － ￥1,200,000 － ￥360,000 ＝ ￥3,840,000
＊＊＊途中大幅な賃料の減額を迫られる恐れがあります。
＊＊＊内装の年数が経過している為、リフォーム工事等の工事費が割高になると思われます。
工事した場合
賃料 ￥72,000 / 月 × 12か月 ＝ ￥864,000
空室期間想定（工事期間含む） 述べ3か月 ⇒ 収入 ￥8,424,000
工事費 360万円 原状回復等 リフォーム工事 20万円 × 2 回 ⇒ 400万円
不動産管理料等 ￥72,000 × 5％ ＝ 3600
120か月 × ￥3,600 ＝ ￥432,000
収支 ￥8,424,000 － ￥4,000,000 － ￥432,000 ＝ ￥3,992,000
